Indivision
L'indivision est la situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, chacune pour une part, sans que le bien soit divisé matériellement. Elle naît souvent d'une succession, quand plusieurs héritiers reçoivent ensemble une maison ou un appartement. Elle peut aussi naître d'un achat à plusieurs. Personne n'est obligé d'y rester : c'est le principe posé par l'article 815 du Code civil. Voir comprendre l'indivision.
Indivisaire
Un indivisaire est une personne qui possède une part d'un bien en indivision. Chaque indivisaire a des droits sur le bien entier, en proportion de sa part, et doit contribuer aux charges dans la même proportion. En règle générale, il peut vendre ses propres parts sans l'accord des autres. Voir vendre ses parts indivises.
Quote-part
La quote-part est la fraction du bien qui revient à chaque indivisaire : un tiers, un quart, la moitié. Elle figure dans l'acte de succession ou dans l'acte d'achat. Elle sert à répartir les charges, les revenus et le prix en cas de vente. Voir comprendre l'indivision.
Droits indivis
Les droits indivis sont les droits qu'un indivisaire détient sur le bien en indivision, à hauteur de sa quote-part. Ce ne sont pas des pièces ou des mètres carrés précis : ce sont des droits sur l'ensemble du bien. C'est ce que vend un indivisaire quand il vend ses parts. Voir vendre ses parts indivises.
Droit de préemption
Le droit de préemption est le droit d'acheter en priorité, à la place de l'acheteur prévu. Quand un indivisaire vend ses parts à une personne extérieure à l'indivision, les autres indivisaires peuvent les racheter au même prix et aux mêmes conditions. Ils ont un mois après la notification pour répondre, par acte de commissaire de justice (article 815-14 du Code civil). Leur silence pendant ce mois vaut renonciation. Voir le droit de préemption des indivisaires.
Notification
La notification est l'acte par lequel un indivisaire informe officiellement les autres qu'il va vendre ses parts à une personne extérieure. Elle est faite par commissaire de justice et indique le prix, les conditions de la vente et l'identité de l'acheteur. Elle ouvre le délai d'un mois pendant lequel les autres peuvent préempter. Une vente faite sans notification, ou avec une notification irrégulière, peut être annulée. Si le prix, les conditions ou l'acheteur changent, une nouvelle notification est obligatoire. Voir le droit de préemption des indivisaires.
Commissaire de justice
Le commissaire de justice est le professionnel du droit qui remplace l'ancien huissier de justice. En indivision, c'est lui qui délivre la notification de la vente aux autres indivisaires. Il délivre aussi leur réponse quand ils exercent leur droit de préemption : cette réponse doit passer par lui, sous peine de nullité. Voir vendre sans l'accord des indivisaires.
Licitation
La licitation désigne deux situations. La licitation amiable est toute vente entre indivisaires, qu'elle mette fin à l'indivision ou non. C'est aussi le cas quand un indivisaire préempte des parts promises à une personne extérieure. La licitation judiciaire est la vente aux enchères ordonnée par le tribunal, notamment quand le bien ne peut pas être partagé : le prix peut alors être inférieur à la valeur de marché, sans que ce soit automatique. La vente de parts à une personne extérieure n'est pas une licitation. Voir sortir de l'indivision.
Partage
Le partage est l'opération qui met fin à l'indivision : chaque indivisaire repart avec des biens en propre. Exemple : deux personnes détiennent chacune la moitié de deux biens. Chacune cède à l'autre sa moitié de l'un des biens, et chacune finit avec un bien en pleine propriété. Le partage peut être amiable, ou judiciaire quand l'un d'eux le demande au tribunal judiciaire, après une tentative de partage amiable obligatoire. Le partage judiciaire dure souvent plusieurs années, et un avocat y est fortement conseillé. Voir sortir de l'indivision.
Soulte
La soulte est la somme d'argent versée par un indivisaire aux autres pour équilibrer un partage. Elle sert par exemple quand un héritier garde la maison : il verse aux autres l'équivalent de leurs parts. Son montant dépend de la valeur du bien et des quotes-parts de chacun. Voir sortir de l'indivision.
Usufruit et nue-propriété
Quand la propriété d'un bien est démembrée, elle est partagée en deux. L'usufruitier a le droit de jouir du bien : l'habiter ou en toucher les loyers. Ce droit s'éteint à son décès et rejoint automatiquement la nue-propriété, sans formalité ni droit à payer. Le nu-propriétaire détient le bien, sans pouvoir l'habiter ni en toucher les revenus ; il devient plein propriétaire au décès de l'usufruitier. Chacun peut vendre ce qu'il détient sans l'accord de l'autre. Le démembrement n'est pas une indivision, mais il peut y avoir indivision entre nus-propriétaires. Voir usufruit et nue-propriété.
Indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation est la somme qu'un indivisaire doit à l'indivision quand il occupe le bien de manière unilatérale, sans l'accord des autres (article 815-9 du Code civil). Elle se calcule sur la valeur locative du bien, au prix du marché. Elle compense la privation de jouissance subie par les autres. On peut la réclamer sans demander le partage. Les réclamations ne peuvent porter que sur cinq ans en arrière (article 815-10). Voir bien indivis occupé.