Qu'est-ce que le droit de préemption des indivisaires ?
C'est un droit de priorité. Quand vous vendez vos parts à quelqu'un d'extérieur, les autres indivisaires peuvent prendre la place de l'acheteur, au même prix et aux mêmes conditions.
Préempter, c'est acheter avant un autre. Le mot vient du droit : celui qui préempte se substitue à l'acheteur prévu. Il ne fixe pas le prix. Il reprend l'accord tel qu'il a été conclu.
Ce droit a un but simple. Il permet aux indivisaires de garder le bien entre eux s'ils le souhaitent, plutôt que de voir entrer une personne qu'ils n'ont pas choisie. Il ne leur donne pas le pouvoir de bloquer la vente. Il leur donne seulement la priorité pour acheter.
Trois idées reçues sont à écarter :
- Ce n'est pas un droit de veto. Les autres indivisaires ne peuvent pas interdire la vente de vos parts.
- Ce n'est pas un droit de fixer le prix. Celui qui préempte achète au prix notifié, pas au prix qu'il estime juste.
- Ce n'est pas une obligation d'acheter. Chaque indivisaire est libre de préempter ou non.
Le principe est fixé par le premier alinéa de l'article 815-14 du Code civil.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Un acte extrajudiciaire est un acte délivré par un commissaire de justice, l'officier public qui a remplacé l'huissier. Une lettre recommandée ne suffit pas.
Quand le droit de préemption s'applique-t-il ?
Il s'applique quand trois conditions sont réunies : vous cédez vos droits indivis, contre un prix, à une personne extérieure à l'indivision.
Reprenons chaque condition :
- Une cession de droits indivis. Il peut s'agir de toute votre quote-part ou d'une partie seulement. Il peut s'agir de vos droits sur l'ensemble des biens indivis, ou sur un seul bien, par exemple la maison d'une succession.
- À titre onéreux. La cession se fait contre un prix ou une contrepartie. C'est le cas d'une vente.
- À une personne étrangère à l'indivision. L'acheteur n'est pas déjà indivisaire.
Une situation sort clairement de ce cadre : la vente du bien entier par tous les indivisaires. Tout le monde vend ensemble. Personne n'a de priorité à exercer.
Comment se déroule la préemption, étape par étape ?
La procédure suit un ordre précis, avec des délais fixés par la loi. Voici les étapes.
1. Vous trouvez un acheteur et fixez les conditions. Le prix, les modalités de paiement et l'identité de l'acheteur sont arrêtés. En pratique, une promesse de vente est souvent signée chez le notaire.
2. Les autres indivisaires sont notifiés. Un commissaire de justice remet à chacun un acte qui indique le prix, les conditions de la vente, et les nom, domicile et profession de l'acheteur. Chaque indivisaire doit recevoir sa notification.
3. Chaque indivisaire a un mois pour se décider. C'est le deuxième alinéa de l'article 815-14.
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
La réponse passe elle aussi par un commissaire de justice, sous peine de nullité. Un simple appel ou un courriel ne vaut pas préemption. Le silence pendant un mois vaut renonciation tacite à préempter.
4. Si personne ne préempte, vous vendez à l'acheteur prévu, au prix et aux conditions notifiés.
5. Si un indivisaire préempte, il a deux mois, à compter de l'envoi de sa réponse au vendeur, pour verser les fonds entre les mains du notaire chargé de la vente. Passé ce délai, vous pouvez le mettre en demeure. Si cette mise en demeure reste sans effet pendant 15 jours, sa préemption tombe. Vous retrouvez alors votre liberté de vendre à l'acheteur prévu.
6. Si plusieurs indivisaires préemptent, ils achètent ensemble vos parts, chacun en proportion de sa propre part dans l'indivision, sauf accord contraire entre eux.
7. Si le projet change, une nouvelle notification est obligatoire. C'est le cas si le prix, les conditions, la parcelle ou l'acquéreur changent.
Tous ces délais sont regroupés sur la page les délais de l'indivision.
Un exemple pour fixer les idées. Trois sœurs héritent ensemble d'une maison, chacune pour un tiers. Claire veut sortir. Elle trouve un acheteur extérieur et signe une promesse de vente chez le notaire. Un commissaire de justice notifie le projet à ses deux sœurs. Si aucune ne répond dans le mois, Claire vend à son acheteur. Si une seule préempte, elle achète le tiers de Claire et détient alors deux tiers. Cette vente entre sœurs est une licitation amiable. Si les deux préemptent, elles se partagent le tiers de Claire à égalité, puisque leurs parts sont égales. Dans tous les cas, Claire sort de l'indivision.
Côté vendeur : ce que la préemption change pour vous
Elle change l'identité possible de votre acheteur. Elle ne change pas votre décision : vous vendez.
- Vous n'avez pas besoin de l'accord des autres. La préemption n'est pas un droit de veto. Les autres peuvent acheter à votre place, pas vous empêcher de vendre. C'est tout l'objet de la page vendre sans l'accord des indivisaires.
- Votre prix est protégé. Celui qui préempte paie le prix notifié, aux conditions notifiées. Il ne peut pas imposer une baisse dans ce cadre.
- Le calendrier est connu. Un mois pour la réponse. Deux mois pour verser les fonds en cas de préemption. 15 jours après une mise en demeure restée sans effet.
- La notification est obligatoire. Une vente faite sans elle, ou avec une notification irrégulière, peut être annulée à la demande des indivisaires concernés ou de leurs héritiers (article 815-16). D'où l'importance de la faire rédiger par un professionnel du droit. C'est la condition de la sécurité de la vente, pour vous comme pour l'acheteur.
- Vous sortez dans tous les cas. Que les autres préemptent ou non, vos parts sont vendues. Seul le nom de l'acheteur change.
Avoir une offre ferme d'un acheteur extérieur vous donne une base claire. Le prix n'est plus une opinion : c'est un chiffre écrit, que les autres peuvent accepter à leur tour. Pour la vente de vos parts dans son ensemble, voir vendre ses parts indivises.
Côté autres indivisaires : vos options
Vous recevez une notification. Vous avez deux options, et un mois pour choisir.
Préempter. Vous rachetez les parts mises en vente, au prix et aux conditions notifiés. Vous répondez par acte de commissaire de justice dans le mois, sous peine de nullité. Vous avez ensuite deux mois, à compter de la signification de votre décision de préempter, pour verser les fonds entre les mains du notaire chargé de la vente. Le financement doit être prêt : si les fonds ne sont pas versés à temps, votre préemption peut tomber.
Ne pas préempter. Vous laissez la vente se faire. L'acheteur devient votre coindivisaire. Votre situation ne change pas en droit : vous gardez vos parts, vos droits sur le bien et votre part des revenus. Les règles de gestion restent les mêmes. Elles sont rappelées sur la page comprendre l'indivision.
Si la notification n'a pas été faite. La vente peut être annulée. Selon l'article 815-16 du Code civil, l'action en nullité se prescrit par 5 ans. Elle appartient seulement aux indivisaires qui devaient recevoir la notification, et à leurs héritiers.
Votre silence pendant un mois vaut renonciation tacite à préempter. Il ne bloque pas la vente.
Préempter n'est pas toujours possible ni utile. Racheter des parts suppose de réunir le prix notifié et de signer dans un délai court. Laisser la vente se faire ne vous retire rien. Chaque indivisaire décide selon ses moyens et ses projets pour le bien.
Et la mairie, a-t-elle un droit de préemption ?
Parfois, quand vous vendez vos parts à un tiers. Cela dépend de l'emplacement du bien, pas de l'indivision.
Si le bien est situé dans un secteur où la commune dispose d'un droit de préemption, appelé droit de préemption urbain, la mairie est consultée avant la vente. Elle a 2 mois pour répondre. Ce n'est pas une étape systématique. Le notaire vérifie si le secteur l'impose.
Ce droit ne s'applique pas à une licitation amiable, c'est-à-dire une vente entre indivisaires : les indivisaires passent avant la commune. Pour un terrain agricole, la SAFER, l'organisme chargé du foncier agricole, peut aussi intervenir, avec le même délai de 2 mois.
Ce droit de la commune est distinct de celui des indivisaires. Ils ne se confondent pas et ne poursuivent pas le même but.
Comment nous intervenons
Patron de l'indivision rachète des parts indivises de biens immobiliers. Vous recevez une offre d'achat dans la semaine, gratuite et sans engagement. Si elle vous convient, une promesse de vente est signée chez le notaire, puis les autres indivisaires sont notifiés par commissaire de justice. S'ils préemptent, ils rachètent vos parts au même prix. Sinon, nous les achetons : dans les deux cas, vous sortez de l'indivision. Le détail de notre offre est sur la page rachat de parts indivises.