Pouvez-vous vendre vos parts sans l'accord des autres ?
Oui. Vos parts vous appartiennent. En règle générale, vous pouvez les vendre seul, sans demander la permission à personne.
Ce droit repose sur un principe ancien du Code civil. Personne n'est obligé de rester dans une indivision. Une indivision, c'est la situation où plusieurs personnes possèdent ensemble le même bien, chacune pour une part. Cette situation n'est pas faite pour durer contre la volonté de ceux qui la vivent.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
Il faut distinguer deux choses :
- Vendre le bien entier : la maison, l'appartement, le terrain. Cela demande en principe l'accord de tous les indivisaires.
- Vendre vos parts : vos droits sur le bien, et seulement les vôtres. Cela ne demande en principe l'accord de personne.
Vos parts correspondent à votre quote-part, c'est-à-dire la fraction du bien qui vous revient : un tiers, un quart, la moitié. Cette fraction est écrite dans l'acte de succession ou dans l'acte d'achat. C'est elle que vous vendez.
La vente de vos parts est presque toujours possible. Quelques situations peuvent la limiter :
- une convention d'indivision, c'est-à-dire un contrat signé par tous les indivisaires, un peu comme les statuts d'une société. Elle peut encadrer la vente à une personne extérieure, voire l'empêcher : il faut alors l'agrément des autres, comme pour des parts de SCI ;
- des parts reçues par donation, quand l'acte prévoit que le donateur doit donner son accord à leur vente ;
- une personne protégée ou mineure : la vente passe par son tuteur, et parfois par le juge des tutelles ;
- le logement de la famille : si le bien est le domicile familial, le conjoint peut refuser et bloquer la vente, même s'il n'est pas indivisaire (article 215 du Code civil).
Nous vérifions ces points avec vous dès l'étude du dossier.
Pour aller plus loin sur le cas où les autres refusent tout, lisez notre page vendre sans l'accord des indivisaires.
Que dit la loi sur la vente de vos parts ?
La loi vous laisse vendre, mais elle protège les autres indivisaires : ils doivent être prévenus et peuvent acheter à votre place.
Cette règle est celle de l'article 815-14 du Code civil. Le texte vise la vente à une personne extérieure à l'indivision.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
En clair, avant de vendre à quelqu'un d'extérieur, vous devez prévenir officiellement les autres. Cette notification passe par un commissaire de justice, le professionnel qu'on appelait auparavant huissier. Elle indique le prix, les conditions de la vente et l'identité de l'acheteur.
Les autres indivisaires ont alors un droit de préemption. C'est le droit d'acheter en priorité, à la place de l'acheteur prévu.
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
Les points à retenir :
- Les autres ont un mois après la notification pour se décider.
- Pour préempter, ils répondent par acte de commissaire de justice, sous peine de nullité.
- Leur silence pendant un mois vaut renonciation à préempter.
- S'ils préemptent, ils achètent au même prix et aux mêmes conditions que l'acheteur prévu.
- Celui qui préempte a deux mois, à compter de l'envoi de sa réponse au vendeur, pour verser les fonds chez le notaire chargé de la vente. Passé ce délai, après une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, sa préemption tombe.
- Si plusieurs indivisaires préemptent, ils achètent ensemble, en proportion de leurs parts, sauf accord contraire entre eux.
- Si le prix, les conditions ou l'acheteur changent, une nouvelle notification est obligatoire.
Une vente à un autre indivisaire s'appelle une licitation amiable. C'est aussi le cas quand un indivisaire préempte vos parts.
Cette notification n'est pas une formalité à négliger. Une vente faite sans elle, ou avec une notification irrégulière, peut être annulée à la demande des indivisaires qui auraient dû être prévenus, ou de leurs héritiers, pendant cinq ans. D'où l'importance de la faire rédiger par un professionnel du droit. Tout le détail est sur notre page consacrée au droit de préemption.
Que change la vente de vos parts, pour vous et pour les autres ?
Pour vous, tout change : vous sortez. Pour les autres, rien ne change en droit : ils gardent leurs parts et leurs droits.
Pour vous
Une fois la vente signée, vous n'êtes plus indivisaire. Concrètement :
- Vous n'avez plus de droits sur le bien.
- À partir de la signature de la vente, vous ne payez plus de charges : taxe foncière, assurance, travaux, entretien.
- Vous n'avez plus de décisions à partager, ni de réunions de famille sur le sujet.
- Vous recevez le prix, payé chez le notaire.
C'est la fin d'une dépendance. Vous n'attendez plus l'accord des autres pour avancer.
Un point mérite attention : les comptes entre vous et l'indivision. Les sommes que l'indivision vous doit, ou que vous lui devez (indemnités d'occupation, dépenses avancées), ne disparaissent pas automatiquement avec la vente. Vous pouvez les garder, les céder à l'acheteur, ou clôturer les comptes par une quittance réciproque. Rien n'est automatique : cela se prévoit chez le notaire. D'où l'intérêt d'être bien conseillé, par un notaire ou un avocat.
Pour les autres indivisaires
Les autres restent en indivision. Ils ont un nouveau coindivisaire : l'acheteur de vos parts. Si c'est nous, nous prenons votre place, avec les mêmes droits que vous aviez, ni plus, ni moins. Les sommes dues entre vous et l'indivision ne nous reviennent pas automatiquement : leur sort se règle chez le notaire.
Leur situation ne change pas en droit. Ils gardent leurs parts. Ils gardent leurs droits. Ils peuvent toujours, comme avant, vendre leurs propres parts, proposer un accord ou demander le partage.
Ils ont aussi eu le choix. Au moment de la notification, ils pouvaient racheter vos parts au même prix. S'ils ne l'ont pas fait, c'est leur décision.
Le prix d'une part
Il faut le dire honnêtement : une part indivise se vend moins cher que la fraction correspondante du bien entier. Si vous détenez un quart d'une maison, vos parts valent moins qu'un quart du prix de cette maison vendue libre.
La raison est simple. L'acheteur de vos parts ne reçoit pas une maison. Il reçoit une place dans une indivision. Il reprend le blocage, les délais, les éventuelles procédures et les désaccords que vous laissez derrière vous. Ce que vous évitez, il le prend en charge. Le prix en tient compte.
Nous expliquons comment nous fixons ce prix sur la page notre méthode, sans chiffre inventé.
La fiscalité
Vendre vos parts peut entraîner une plus-value imposable. Tout dépend de votre situation : origine du bien, durée de détention, usage. Le notaire qui signe la vente vous indique ce qui s'applique à votre cas.
Quelles autres voies existent pour sortir ?
Vendre vos parts n'est pas la seule façon de sortir d'une indivision. C'est celle qui dépend le moins des autres.
Il existe trois voies :
| Voie | Ce qu'il faut | Ce que vous maîtrisez |
|---|---|---|
| À l'amiable entre indivisaires | L'accord de tous | Peu de chose si quelqu'un refuse |
| Par le tribunal | Une procédure, avec un avocat fortement conseillé : partage judiciaire, ou vente du bien entier si au moins deux tiers des droits la demandent | Peu : le juge décide, cela prend souvent plusieurs années, et le bien peut être vendu aux enchères |
| Par la vente de vos parts | Votre seule décision | Le moment et le choix de l'offre |
L'accord amiable reste la voie la plus simple quand tout le monde est d'accord. Mais si vous lisez cette page, c'est souvent que ce n'est pas le cas.
Le partage judiciaire est ouvert à tout indivisaire. Une tentative de partage amiable est obligatoire avant d'aller au tribunal. Il dure souvent plusieurs années. Un avocat est fortement conseillé. Si le bien ne peut pas être partagé, le tribunal ordonne généralement sa vente aux enchères : c'est la licitation judiciaire. Les enchères sont incertaines. Le prix obtenu peut être inférieur à la valeur de marché, sans que ce soit automatique. Il arrive aussi que l'acheteur aux enchères, l'adjudicataire, ne puisse pas payer le prix.
Pour vendre le bien entier, les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits, comptés en quote-part et non en nombre de personnes, peuvent demander la vente du bien entier, en passant par un notaire puis par le tribunal judiciaire. Le juge peut la refuser : le tribunal n'est jamais une voie certaine. Depuis la loi du 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut aussi autoriser un indivisaire seul à vendre le bien, en cas d'urgence et dans l'intérêt commun.
Toutes ces voies sont comparées sur la page sortir de l'indivision.
Comment se passe la vente de vos parts, étape par étape ?
Vous ouvrez un dossier, vous recevez une offre dans la semaine, puis tout se signe chez le notaire. Voici chaque étape.
1. Vous ouvrez votre dossier en ligne
Cela prend deux minutes. Vous indiquez le bien, votre quote-part et la situation de l'indivision. Vous n'avez pas besoin de tous les documents à ce stade.
2. Un conseiller vous appelle
Il étudie votre situation avec vous : origine de l'indivision, nombre d'indivisaires, occupation du bien, éventuels désaccords. Nos équipes estiment ensuite le bien. Si nécessaire, elles s'appuient sur un expert immobilier indépendant.
3. Vous recevez une offre dans la semaine
L'offre d'achat de vos parts vous arrive dans la semaine. L'étude et l'offre sont gratuites et sans engagement. Vous prenez le temps de la lire. Vous pouvez la refuser.
4. La promesse de vente est signée chez le notaire
Si l'offre vous convient, une promesse de vente est signée chez le notaire. C'est l'engagement réciproque : vous de vendre, nous d'acheter, au prix convenu.
5. Les autres indivisaires sont notifiés
Un commissaire de justice notifie la vente aux autres indivisaires. Ils ont un mois pour racheter vos parts au même prix. S'ils préemptent, ils ont deux mois pour verser les fonds chez le notaire.
Dans les deux cas, vous vendez. Soit à nous, soit à eux, au même prix. Si le prix, les conditions ou l'acheteur changent en cours de route, une nouvelle notification est faite.
6. La mairie est consultée, si le secteur l'impose
Dans certains secteurs, la commune dispose d'un droit de préemption. La mairie est alors consultée avant la vente. Elle a deux mois pour répondre. Ce n'est pas le cas partout.
7. Les diagnostics du bien sont réunis
Les diagnostics techniques sont rassemblés pour le dossier de vente. Ils sont obligatoires, y compris pour une vente de parts.
8. La vente est signée chez le notaire
Une fois les pièces réunies, la vente est signée chez le notaire. Si le bien est hypothéqué, la vente reste possible, mais le créancier a un droit de regard : il peut refuser si le prix ne couvre pas la dette. Le paiement est comptant. Vous n'êtes plus indivisaire.
Comment nous intervenons
Nous achetons des parts indivises. C'est notre seul métier. Vous ouvrez votre dossier, nous étudions votre situation et vous recevez une offre dans la semaine, gratuite et sans engagement. Si elle vous convient, votre dossier est confié au notaire, qui organise la vente, avec un paiement comptant. Vous décidez seul, sans attendre l'accord des autres : le patron, c'est vous. Découvrez le détail de notre offre de rachat de parts indivises.