Comment estimons-nous le bien ?
Nos équipes estiment le bien. Si le dossier le demande, elles s'appuient sur un expert immobilier indépendant.
L'estimation porte d'abord sur le bien entier, comme s'il était vendu libre et en une seule fois. C'est la base de tout le calcul.
Nos équipes regardent ce que regarde tout professionnel de l'immobilier :
- la localisation et le marché local ;
- la surface, le terrain, la configuration ;
- l'état général et les travaux à prévoir ;
- les ventes comparables dans le secteur.
Pour certains biens, une expertise indépendante est utile : immeuble, bien atypique, terrain, bien difficile à comparer. Nous faisons alors appel à un expert immobilier indépendant. Son avis complète celui de nos équipes.
Quelques documents nous aident à estimer juste : l'acte de propriété ou l'attestation de succession, la dernière taxe foncière, des photos du bien, les diagnostics s'ils existent déjà. Les diagnostics sont de toute façon obligatoires pour la vente, y compris pour une vente de parts. Vous n'avez pas besoin de tout réunir pour ouvrir votre dossier. Le conseiller vous dit ce qui est utile pour votre cas.
Qu'est-ce qui fait le prix d'une part ?
Le prix d'une part dépend de six éléments : la valeur du bien, votre quote-part, la situation de l'indivision, l'occupation, l'état du bien et les procédures à prévoir.
La valeur du bien
C'est le point de départ. Nous venons de voir comment nous l'estimons.
Votre quote-part
La quote-part est la fraction du bien qui vous revient : un tiers, un quart, la moitié. Elle figure dans l'acte de succession ou dans l'acte d'achat. Plus elle est importante, plus vos parts représentent une part du bien.
La situation de l'indivision
C'est l'élément qui pèse le plus sur l'écart entre la valeur théorique et le prix réel. Nous regardons :
- le nombre d'indivisaires ;
- leur entente, ou leur conflit ;
- leur volonté de sortir ou de garder le bien ;
- l'existence de démarches déjà engagées.
Une indivision où plusieurs veulent vendre n'a pas le même avenir qu'une indivision où un indivisaire bloque tout. Quand les indivisaires qui veulent sortir détiennent ensemble au moins deux tiers des droits, d'autres voies existent pour vendre le bien entier. Ces deux tiers se comptent en quote-part, pas en nombre de personnes. Cela compte dans notre analyse.
Nous regardons aussi si la propriété est démembrée, c'est-à-dire partagée entre un usufruitier, qui utilise le bien ou en perçoit les loyers, et des nus-propriétaires, qui en deviendront pleinement propriétaires plus tard.
L'occupation du bien
Un bien vide, un bien loué et un bien occupé par un indivisaire ne se traitent pas de la même façon. Quand un indivisaire occupe le bien seul, sans l'accord des autres, il doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision. Elle se calcule sur la valeur locative du bien, au prix du marché. Mais encore faut-il la réclamer. Voir la page bien indivis occupé.
L'état du bien
Un bien qui demande des travaux coûte plus cher à conserver. En indivision, ces travaux supposent souvent un accord difficile à obtenir.
Les procédures que vous évitez
En vendant vos parts, vous évitez les démarches nécessaires pour sortir autrement : négociation, partage judiciaire, vente aux enchères. Celui qui achète vos parts les reprend à sa charge. Le prix en tient compte.
Ces procédures ont un coût et une durée. Un partage judiciaire suppose d'abord une tentative de partage amiable, obligatoire. Un avocat y est fortement conseillé, et il prend souvent plusieurs années. Si le bien ne peut pas être partagé, le tribunal ordonne généralement sa vente aux enchères : c'est la licitation judiciaire. Les enchères sont incertaines. Le prix peut être inférieur à la valeur de marché, sans que ce soit automatique, et il arrive que l'acheteur aux enchères ne puisse pas payer. Plus la sortie s'annonce longue et conflictuelle, plus cet élément pèse.
Pourquoi une part vaut-elle moins qu'une fraction du bien ?
Parce que l'acheteur de vos parts n'achète pas un bien. Il achète une place dans une indivision.
C'est ce qu'on appelle la décote. Si vous détenez la moitié d'une maison, vos parts valent moins que la moitié du prix de cette maison vendue libre. Ce n'est pas une particularité de notre offre. C'est vrai pour tout acheteur de parts indivises.
Trois raisons l'expliquent :
- L'acheteur ne peut pas disposer du bien. Il ne peut ni l'habiter seul, ni le vendre en entier sans les autres.
- Il reprend le blocage. Les désaccords, les silences, les refus restent. Ils deviennent son affaire.
- Il prend le temps à sa charge. Sortir d'une indivision par le tribunal prend souvent plusieurs années. Pendant ce temps, l'argent investi ne produit rien.
Ce que vous quittez, l'acheteur le prend. Vous échangez une valeur théorique, que vous ne pouvez pas toucher, contre un prix réel, payé comptant.
Il n'existe pas de taux de décote fixe. Chaque indivision a sa propre situation, et chaque offre en tient compte. Nous ne publions pas de pourcentage, parce qu'un chiffre général serait faux pour la plupart des dossiers.
Pourquoi notre offre n'est-elle pas « le prix du marché » ?
Parce que le marché d'une part indivise n'est pas celui d'un bien libre. Nous préférons vous le dire avant de faire une offre.
Notre offre est expliquée. Le conseiller vous présente les éléments qui la fondent : la valeur du bien, votre quote-part, la situation de l'indivision.
Notre offre n'est pas « le meilleur prix ». C'est un prix comptant, maintenant, sans que vous ayez besoin, en règle générale, de l'accord des autres. Vous la comparez librement à vos autres options : attendre, négocier, aller au tribunal. Le choix vous revient.
Les autres indivisaires ont, eux aussi, la possibilité de racheter vos parts au prix de notre offre.
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
Si notre prix leur paraît bas, ils peuvent acheter vos parts à ce prix. Vous sortez de la même façon. Le détail est sur la page droit de préemption.
Comment recevez-vous notre offre ?
Vous ouvrez votre dossier, un conseiller vous appelle, et l'offre vous parvient dans la semaine.
- Vous ouvrez votre dossier en ligne, en deux minutes.
- Un conseiller vous appelle et étudie la situation de l'indivision avec vous.
- Nos équipes estiment le bien, avec un expert indépendant si nécessaire.
- Vous recevez une offre d'achat dans la semaine, gratuite et sans engagement.
L'offre vous est présentée avec ses raisons. Vous pouvez poser vos questions, prendre le temps de réfléchir, en parler à votre notaire. Vous pouvez la refuser.
Pour la suite, de la promesse de vente à la signature, voir la page vendre ses parts indivises. Pour comprendre la quote-part et les règles de l'indivision, voir la page indivision.
Comment nous intervenons
Nous rachetons vos parts indivises, et c'est notre seul métier. Nos équipes estiment le bien, avec un expert indépendant si nécessaire, puis nous tenons compte de la situation réelle de votre indivision. Vous recevez une offre dans la semaine, gratuite et sans engagement. Si elle vous convient, votre dossier est confié au notaire, qui organise la vente, avec un paiement comptant. Découvrez notre offre de rachat.