L'indivision, c'est quoi exactement ?
L'indivision, c'est un bien qui appartient à plusieurs personnes en même temps. Chacune en est propriétaire. Aucune ne possède une partie précise du bien. Vous ne possédez pas la cuisine ou le premier étage : vous possédez une fraction de l'ensemble.
Les propriétaires s'appellent des indivisaires. Le bien s'appelle un bien indivis. Sur ce site, nous parlons d'immobilier : une maison, un appartement, un immeuble, un terrain. Mais l'indivision peut aussi porter sur d'autres biens, comme un compte bancaire ou des meubles.
L'indivision n'est pas une société. Elle n'a pas de statuts. Personne n'est chargé de la gérer, sauf si les indivisaires en décident autrement. C'est une situation, encadrée par les articles 815 et suivants du Code civil. Ces règles s'appliquent dès que plusieurs personnes ont des droits de même nature sur un même bien.
Ce fonctionnement a un point faible. Pour beaucoup de décisions, il faut se mettre d'accord. Quand les indivisaires s'entendent, le bien est géré sans difficulté. Quand ils ne s'entendent plus, tout peut se bloquer. Le Code civil prévoit des issues, que nous présentons plus bas.
D'où vient une indivision ?
Le plus souvent, d'une succession. Au décès d'un parent, ses héritiers deviennent ensemble propriétaires de ses biens. Personne ne choisit cette situation : elle s'impose au décès et dure jusqu'au partage ou jusqu'à la vente.
Trois situations reviennent le plus souvent :
- La succession. Les enfants héritent ensemble de la maison familiale. Parfois, le conjoint survivant reçoit l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'occuper le bien ou d'en toucher les loyers. Les enfants reçoivent alors la nue-propriété : ils deviendront pleinement propriétaires à la fin de l'usufruit. Pour ce cas fréquent, voir vendre sa part après une succession.
- L'achat à plusieurs. Des amis, des frères et sœurs, des parents et leurs enfants achètent un bien ensemble. L'acte d'achat indique en principe la part de chacun.
- Le couple. Des concubins ou des partenaires de PACS qui achètent ensemble sont en indivision. Des époux mariés sous le régime de la séparation de biens aussi, quand ils achètent à deux. Après un divorce, les biens du couple restent en indivision tant que le partage n'est pas fait.
L'origine de l'indivision compte. Elle fixe la taille des parts et la liste des indivisaires. Elle pèse aussi sur le climat entre eux. Une maison de famille entre frères et sœurs porte des souvenirs et des attentes qu'un achat entre amis ne porte pas.
La quote-part : ce que vous possédez vraiment
Votre quote-part est la fraction du bien qui vous revient : un tiers, un quart, la moitié. Elle mesure vos droits. Elle ne désigne aucune pièce et aucun mètre carré.
Elle figure dans votre titre de propriété. Après un décès, elle découle des règles de la succession et, le cas échéant, du testament. Le notaire chargé de la succession la constate dans les actes qu'il établit.
Votre quote-part sert à trois choses :
- Calculer les majorités. La loi compte en droits, pas en personnes. Deux tiers des droits, ce n'est pas deux tiers des indivisaires. Si un seul indivisaire détient deux tiers, il atteint seul ce seuil. Si trois frères ont chacun un tiers, il en faut deux d'accord.
- Répartir l'argent. Les revenus du bien, comme les loyers, et ses charges se partagent selon les quotes-parts.
- Fixer ce qui vous revient à la sortie. Au partage ou à la vente du bien entier, chacun reçoit la valeur de sa part, après les comptes entre indivisaires.
Votre quote-part vous appartient. Elle a une valeur. Vous pouvez la vendre seul. Une précision honnête : une part indivise vendue seule vaut moins que la fraction correspondante du bien entier. L'acheteur reprend à son compte les désaccords, les délais et les procédures que le vendeur évite. Nous l'expliquons dans notre méthode.
Vos droits et vos obligations d'indivisaire
Vous êtes propriétaire au même titre que les autres. Vous avez des droits sur le bien. Vous en partagez aussi les charges.
Vos droits :
- Utiliser le bien. Chaque indivisaire peut se servir du bien selon sa destination, à condition de respecter les droits des autres (article 815-9).
- Recevoir votre part des revenus. Les loyers et autres revenus appartiennent à l'indivision, charges déduites (frais d'agence, charges de copropriété). Chacun y a droit selon sa quote-part (article 815-10). Ils peuvent être partagés ou rester dans l'indivision. Certaines indivisions ont un compte dédié pour encaisser et payer.
- Être informé. Quand des indivisaires prennent une décision de gestion sans vous, ils doivent vous en informer (article 815-3).
- Vendre vos parts. Vous pouvez presque toujours céder votre quote-part sans l'accord des autres. Une convention d'indivision ou un acte de donation peut parfois l'encadrer. Les autres bénéficient seulement d'un droit de préemption : la possibilité de racheter vos parts en priorité, au même prix.
- Demander le partage. Vous pouvez demander à sortir à tout moment, à l'amiable ou devant le juge (article 815).
Vos obligations :
- Participer aux charges. Taxe foncière, assurance, charges de copropriété, travaux : chaque indivisaire y contribue selon sa quote-part.
- Payer une indemnité si vous occupez seul le bien. L'indivisaire qui occupe seul le bien, sans l'accord des autres, doit une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9). Elle se calcule sur la valeur locative du bien au prix du marché. Le juge accorde très souvent un abattement. Elle peut se réclamer sans demander le partage, en principe sur 5 ans en arrière (article 815-10). Voir le bien est occupé par un indivisaire.
Si vous avez payé plus que votre part, vous pouvez en tenir compte au moment du partage (article 815-13). La taxe foncière compte comme une dépense faite dans l'intérêt de l'indivision. Mais aucun remboursement n'est garanti : ce que l'indivision vous doit peut dépasser ce qu'elle récupérera, même après la vente. Payer pour l'indivision reste un service rendu, sans garantie de retour. Gardez les factures et les preuves de paiement.
Qui décide quoi : les règles de gestion
Tout dépend de l'acte. Un indivisaire seul peut prendre les mesures urgentes pour protéger le bien. Il faut deux tiers des droits pour l'administrer. Il faut en principe l'accord de tous pour le vendre en entier.
| Décision | Exemples | Qui peut décider | Article |
|---|---|---|---|
| Conserver le bien | Réparer une toiture qui fuit, mettre le bien hors d'eau | Un indivisaire seul | 815-2 |
| Administrer le bien | Entretien, gestion courante, mandat de gestion, location d'habitation | Les indivisaires qui ont au moins deux tiers des droits | 815-3 |
| Signer un bail commercial, rural, industriel ou artisanal | Louer à un commerçant, à un agriculteur, à un artisan | Tous les indivisaires | 815-3 |
| Vendre le bien entier, l'hypothéquer | Mise en vente, signature chez le notaire | Tous les indivisaires, sauf la procédure de l'article 815-5-1 | 815-3 |
| Vendre vos propres parts | Cession de votre quote-part | Vous seul, sous réserve du droit de préemption des autres | 815-14 |
Conserver. Un indivisaire peut agir seul pour faire ce qui est nécessaire à la conservation du bien (article 815-2). L'exemple type est une réparation urgente. Il n'a pas besoin d'attendre l'accord des autres.
Administrer. Les indivisaires qui détiennent ensemble au moins deux tiers des droits peuvent faire les actes d'administration (article 815-3). Ils peuvent aussi louer le bien. Une exception : les baux commerciaux, ruraux, industriels ou artisanaux restent soumis à l'accord de tous.
Vendre le bien entier. La vente amiable du bien entier demande l'unanimité. Un seul refus suffit à la bloquer. La loi prévoit une exception pour les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits (article 815-5-1). Ils n'ont pas à prouver un péril. Ils passent par un notaire, puis le juge peut autoriser la vente. Les autres peuvent contester : le tribunal n'est jamais une voie certaine. Depuis la loi du 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut aussi autoriser un indivisaire seul à vendre, en cas d'urgence et dans l'intérêt commun (article 815-6). Le seuil des deux tiers n'a pas changé. Le détail est sur la page comment sortir d'une indivision.
Vendre vos parts. Ici, aucune majorité n'est requise. Vos parts sont à vous. Sauf cas particulier, vous décidez seul.
Comment sortir de l'indivision ?
Vous pouvez toujours en sortir. C'est la règle de base du Code civil.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
Le sursis mentionné à la fin du texte est l'exception : un juge ou un accord signé entre indivisaires peut retarder le partage pour un temps. En dehors de ce cas, personne ne peut vous retenir.
Trois voies existent :
- À l'amiable, entre indivisaires. Vous vous mettez d'accord pour partager, ou un autre indivisaire rachète vos parts. Cette vente entre indivisaires s'appelle une licitation amiable.
- Par le tribunal. Après une tentative de partage amiable, vous demandez le partage au juge. Si le bien ne peut pas être partagé, il est en général vendu aux enchères.
- Par la vente. Vous vendez le bien entier d'un commun accord, ou vous vendez seulement vos parts à un tiers.
Ces voies n'ont ni les mêmes délais, ni les mêmes coûts, ni la même part d'incertitude. Nous les comparons en détail dans comment sortir d'une indivision. Les délais de chaque étape sont réunis sur la page les délais de l'indivision.
Une seule de ces voies ne dépend que de vous : la vente de vos parts. Vous n'avez besoin ni de l'accord des autres, ni d'un jugement.
Comment nous intervenons
Patron de l'indivision rachète des parts indivises de biens immobiliers. C'est notre seul métier. Vous ouvrez votre dossier en ligne, un conseiller étudie votre situation avec vous, et vous recevez une offre d'achat dans la semaine, gratuite et sans engagement. Si elle vous convient, votre dossier est confié au notaire, qui organise la vente, avec un paiement comptant. Vous sortez de l'indivision sans attendre l'accord des autres : le patron, c'est vous.