Comment une maison se retrouve en indivision
Une maison est en indivision dès qu'elle appartient à plusieurs personnes sans être divisée entre elles. Chacun détient une fraction des droits sur l'ensemble, appelée quote-part. Personne ne possède une pièce en particulier.
Les cas les plus courants :
- Une succession. Les parents décèdent, les enfants héritent ensemble de la maison. C'est de loin la situation la plus fréquente. Voir vendre sa part après une succession.
- Un achat à plusieurs. Un couple non marié, des partenaires de pacs ou des amis achètent ensemble, chacun pour une part.
- Une donation faite à plusieurs enfants en même temps.
Votre quote-part figure dans l'acte d'achat ou dans les documents établis par le notaire lors de la succession. C'est elle qui fixe votre part des charges, des loyers éventuels et du prix en cas de vente.
Dans tous les cas, les mêmes règles s'appliquent. La page comprendre l'indivision les présente en détail.
Vivre dans une maison en indivision
Chaque indivisaire a le droit d'utiliser la maison. Il doit respecter sa destination, par exemple une maison d'habitation, et ne pas empêcher les autres d'exercer les mêmes droits.
Tant que tout le monde s'entend, la maison se partage simplement : vacances à tour de rôle, week-ends en famille, entretien en commun. Les difficultés commencent quand un seul en profite.
Celui qui occupe seul la maison, sans l'accord des autres, doit une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf si les autres ont accepté de l'en dispenser. Elle se calcule sur la valeur locative de marché. Ce n'est pas un loyer versé aux autres. C'est une somme due à l'ensemble des indivisaires, qui entre dans les comptes et se répartit selon les parts. Elle se réclame en principe sur 5 ans en arrière au maximum, sans avoir à demander le partage. Voir la maison occupée par un indivisaire.
La maison peut aussi être louée. Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent décider de la louer comme logement. Les loyers reviennent à l'indivision, charges déduites : frais d'agence, charges de copropriété. Ils peuvent être partagés selon les parts, ou non. Certaines indivisions ont un compte dédié pour encaisser les loyers et payer les dépenses.
Qui paie la taxe foncière, l'assurance et les travaux ?
Tous les indivisaires, chacun à proportion de sa part. C'est la règle générale pour toutes les charges de la maison.
Elle vaut pour :
- la taxe foncière ;
- l'assurance de la maison ;
- l'entretien et les réparations ;
- les travaux qui conservent ou améliorent la maison.
Dans la pratique, la répartition se passe rarement aussi bien. Un indivisaire reçoit l'avis de taxe foncière et paie pour tout le monde. Un autre règle la facture du couvreur. Les sommes avancées s'accumulent.
Celui qui avance une dépense n'a aucune garantie d'être remboursé. S'il a payé de ses deniers des dépenses de conservation ou d'amélioration de la maison, il peut les faire valoir dans les comptes entre indivisaires. La taxe foncière compte aussi comme une dépense faite dans l'intérêt de l'indivision. Mais il peut être créancier de plus que ce que l'indivision récupérera, même après la vente. Payer pour l'indivision est un service rendu, sans garantie de retour. Gardez les factures et les preuves de paiement : ce sont elles qui comptent le jour des comptes.
En cas d'urgence, un indivisaire peut agir seul. Une toiture arrachée, une canalisation qui cède, un mur qui menace : il peut faire réaliser les travaux nécessaires à la conservation de la maison sans attendre l'accord des autres.
Pour les autres travaux, les règles de gestion de l'indivision s'appliquent. Selon leur nature, il faut la majorité des deux tiers des droits ou l'accord de tous.
Gérer à plusieurs : qui décide quoi
Toutes les décisions ne demandent pas l'unanimité. La loi distingue selon leur importance.
| Décision | Qui peut la prendre |
|---|---|
| Faire une réparation urgente pour conserver la maison | Un seul indivisaire |
| Gérer la maison au quotidien | Ceux qui ont au moins deux tiers des droits |
| Louer la maison comme logement | Ceux qui ont au moins deux tiers des droits |
| Vendre la maison entière | Tous, en principe |
| Vendre sa propre part | Chacun seul en principe, en informant les autres |
Ces règles fonctionnent quand les indivisaires se parlent. Quand l'un ne répond plus, quand deux camps s'opposent, quand personne n'atteint les deux tiers, la maison se retrouve figée. Personne ne peut agir, et chacun continue de payer.
Les signes d'une maison figée sont souvent les mêmes :
- des factures que plus personne ne veut régler ;
- des travaux repoussés d'année en année ;
- un indivisaire qui ne répond plus aux courriers ;
- une proposition de vente ou de location qui n'obtient jamais assez de voix.
C'est à ce moment que la question de la sortie se pose. Personne ne peut être obligé de rester dans une indivision : chacun peut demander le partage, ou vendre sa part.
Vendre une maison en indivision
Il y a deux ventes possibles : celle de la maison entière, et celle de votre seule part. Elles ne demandent pas du tout la même chose.
Vendre la maison entière demande l'accord de tous les indivisaires. Un seul refus suffit à bloquer la vente amiable. Si tous sont d'accord, la vente se passe comme pour n'importe quelle maison : un acheteur, un notaire, et le prix partagé selon les parts.
Sans cet accord, deux voies judiciaires existent :
- La vente aux deux tiers. Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander la vente de la maison entière, en passant par un notaire puis par le tribunal judiciaire. C'est une voie judiciaire, plus rapide qu'un partage judiciaire classique, mais qui se compte quand même en années. Les autres peuvent contester, et le juge peut refuser.
- Le partage judiciaire. N'importe quel indivisaire peut le demander au tribunal, après une tentative de partage amiable. Un avocat est fortement conseillé. Si la maison ne peut pas être partagée, le tribunal ordonne généralement sa vente aux enchères : c'est la licitation judiciaire. Le prix peut être inférieur à la valeur de marché, sans que ce soit automatique. Il faut souvent plusieurs années.
Le tribunal n'est jamais une voie certaine. Un accord amiable reste à privilégier.
Vendre votre part ne demande presque jamais l'accord des autres. Vous devez seulement les informer, et ils peuvent la racheter en priorité. Il existe quelques limites. Par exemple, si la maison est le logement de la famille, le conjoint de celui qui y vit peut refuser la vente, même s'il n'est pas indivisaire.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Un commissaire de justice (l'ancien huissier) remet cette notification aux autres indivisaires. Ils ont un mois pour racheter votre part au même prix. S'ils le font, vous vendez à eux. Sinon, vous vendez à l'acheteur. Dans les deux cas, vous sortez. Le détail est sur la page droit de préemption, et le comparatif complet sur sortir de l'indivision.
Une part se vend moins cher que la fraction correspondante de la valeur de la maison. L'acheteur reprend l'indivision, ses blocages et ses délais. En échange, vous n'attendez plus personne.
Vous payez votre part des charges jusqu'à la signature de la vente. Les sommes que l'indivision vous doit, ou que vous lui devez, ne disparaissent pas d'elles-mêmes : elles se règlent chez le notaire.
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