Qu'est-ce que l'indivision ?
L'indivision est la situation d'un bien qui appartient à plusieurs personnes en même temps. Chacune détient une quote-part, c'est-à-dire une fraction du bien, comme un tiers ou la moitié, sans posséder une partie précise du bien. Elle naît le plus souvent d'une succession. Voir comprendre l'indivision.
Peut-on vendre sa part d'indivision sans l'accord des autres ?
Oui, presque toujours. Vos parts vous appartiennent et vous pouvez les vendre sans l'accord des autres indivisaires, sauf cas particulier comme une convention d'indivision qui encadre la vente. Les autres disposent seulement d'un droit de préemption : ils peuvent racheter vos parts en priorité, au même prix. Voir vendre sans l'accord des indivisaires.
Comment sortir d'une indivision ?
Trois voies existent : s'entendre entre indivisaires (partage amiable, ou licitation amiable, c'est-à-dire vente entre indivisaires), passer par le tribunal (partage judiciaire), ou vendre (le bien entier avec l'accord de tous, ou vos seules parts à un tiers). Elles n'ont ni les mêmes délais, ni les mêmes coûts. Voir comment sortir d'une indivision.
Peut-on être obligé de rester dans une indivision ?
Non. Selon l'article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Seul un jugement ou un accord signé entre indivisaires peut retarder le partage pour un temps. Voir comprendre l'indivision.
Qu'est-ce que le droit de préemption des indivisaires ?
C'est la priorité donnée aux autres indivisaires quand l'un d'eux vend ses parts à une personne extérieure. Le vendeur leur notifie le prix, les conditions et l'identité de l'acheteur par commissaire de justice, l'officier public qui a remplacé l'huissier. Ils ont un mois pour racheter les parts au même prix (article 815-14 du Code civil). Leur silence pendant ce mois vaut renonciation. Voir le droit de préemption.
Combien de temps faut-il pour sortir d'une indivision ?
Cela dépend de la voie choisie. Pour la vente de vos parts, la loi prévoit un mois de préemption, puis deux mois pour verser les fonds au notaire chargé de la vente si un indivisaire préempte. Un partage judiciaire prend souvent plusieurs années. Voir les délais de l'indivision.
Un héritier peut-il bloquer la vente de la maison ?
Il peut bloquer la vente amiable du bien entier : un seul refus suffit. Il ne peut pas bloquer la vente de vos propres parts. Il peut seulement les racheter au même prix s'il le souhaite. Voir un héritier refuse de vendre.
Peut-on vendre la maison si on détient deux tiers des droits ?
Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits, comptés en quote-part et non en nombre de personnes, peuvent demander la vente du bien entier, en passant par un notaire puis par le tribunal judiciaire (article 815-5-1 du Code civil). Ils n'ont pas à prouver un péril, mais les autres peuvent contester et le juge peut refuser : le tribunal n'est jamais une voie certaine. Cette voie se compte en années. Elle est exclue quand la propriété est partagée entre usufruit et nue-propriété. Voir comment sortir d'une indivision.
Combien vaut une part d'indivision ?
Elle vaut moins que la fraction correspondante de la valeur du bien entier. L'acheteur d'une part reprend à son compte les désaccords, les délais et les procédures que le vendeur évite. Le prix dépend du bien, du nombre d'indivisaires et de la situation entre eux. Voir notre méthode.
Qui décide de la gestion d'un bien en indivision ?
Tout dépend de l'acte. Un indivisaire seul peut prendre les mesures urgentes nécessaires à la conservation du bien, comme une réparation (article 815-2). Les indivisaires qui ont au moins deux tiers des droits peuvent faire les actes d'administration (article 815-3). La vente du bien entier demande en principe l'unanimité. Voir comprendre l'indivision.
Peut-on louer un bien en indivision sans l'accord de tous ?
Oui, si les indivisaires qui veulent louer détiennent au moins deux tiers des droits (article 815-3 du Code civil). Cette règle ne vaut pas pour les baux commerciaux, ruraux, industriels ou artisanaux, qui restent soumis à l'accord de tous. Les loyers appartiennent à l'indivision, charges déduites, et reviennent à chacun selon sa quote-part. Voir maison en indivision.
Qui paie les charges d'un bien en indivision ?
Les indivisaires supportent les charges en proportion de leurs droits : taxe foncière, assurance, charges de copropriété, travaux. Celui qui a avancé des dépenses pour l'indivision, comme la taxe foncière, peut en tenir compte au moment du partage (article 815-13 du Code civil). Rien ne garantit qu'il sera remboursé en totalité. Voir maison en indivision.
Un indivisaire qui habite le bien doit-il payer une indemnité ?
Oui, s'il l'occupe seul sans l'accord des autres (article 815-9 du Code civil). L'indemnité d'occupation se calcule sur la valeur locative du bien au prix du marché, et le juge accorde souvent un abattement. Elle peut se réclamer sans demander le partage, en principe sur 5 ans en arrière (article 815-10). Voir le bien est occupé par un indivisaire.
Que deviennent les autres indivisaires si je vends mes parts ?
Leur situation ne change pas en droit. Ils gardent leurs parts, leurs droits sur le bien et leur part des revenus. Ils ont simplement un nouveau coindivisaire : l'acheteur de vos parts. Voir vendre ses parts indivises.
Peut-on vendre ses parts à un autre indivisaire ?
Oui. Une vente entre indivisaires s'appelle une licitation amiable. Il faut s'entendre sur le prix, et l'acte est signé chez le notaire. Voir maison en indivision entre frères et sœurs.
Qu'est-ce qu'une licitation ?
La licitation judiciaire est la vente aux enchères d'un bien indivis, ordonnée par le tribunal, le plus souvent dans un partage judiciaire. Le prix obtenu peut être inférieur à la valeur de marché du bien, sans que ce soit automatique. Toute vente entre indivisaires s'appelle, elle, une licitation amiable. Voir le glossaire.
Faut-il un avocat pour sortir de l'indivision ?
Pour un partage judiciaire, un avocat est fortement conseillé : le dossier est technique, et un avocat peut aussi favoriser un accord. Pour un partage amiable, une vente commune ou la vente de vos parts, l'acte est signé chez le notaire, sans procès. Voir comment sortir d'une indivision.
Que faire quand une succession est bloquée par l'indivision ?
Plusieurs issues existent : un accord entre héritiers, un partage judiciaire, ou la vente de vos parts. Sauf cas particulier, cette dernière ne demande l'accord de personne. Les autres héritiers peuvent seulement racheter vos parts au même prix. Voir vendre sa part après une succession.
Faut-il payer un impôt quand on vend ses parts ?
Une plus-value peut être due, selon votre situation : origine du bien, durée de détention, usage du bien. Le calcul dépend de chaque dossier. Le notaire chargé de la vente vous renseigne. Voir vendre ses parts indivises.
Combien de temps pour recevoir une offre pour ses parts ?
Patron de l'indivision vous fait une offre d'achat dans la semaine. L'étude de votre dossier et l'offre sont gratuites et sans engagement. Si l'offre vous convient, votre dossier est confié au notaire, qui organise la vente, avec un paiement comptant. Voir rachat de parts indivises.