Pouvez-vous vendre sans l'accord des autres indivisaires ?
Oui, vos parts. Pas le bien entier.
C'est la distinction qui change tout. Quand on parle de « vendre la maison », on pense au bien entier. Pour vendre le bien entier, il faut en principe l'accord de tous les indivisaires. Un seul refus suffit à bloquer.
Mais vous ne possédez pas seulement une place autour de la table. Vous possédez des droits sur ce bien : votre quote-part, c'est-à-dire la fraction qui vous revient. Un tiers, un quart, la moitié. Ces droits sont à vous. Vous pouvez les vendre seul.
| Ce que vous vendez | Accord des autres | Ce que vous obtenez |
|---|---|---|
| Le bien entier | Nécessaire, en principe | Votre part du prix de vente, si tous signent |
| Vos parts | Pas nécessaire, en règle générale | Le prix de vos parts, et la sortie de l'indivision |
Le principe est posé par l'article 815 du Code civil : personne n'est obligé de rester en indivision.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
Peu importe que vous déteniez une petite ou une grande part. Le droit de vendre vos parts ne dépend pas de leur importance.
La vente de vos parts est presque toujours possible. Quelques situations peuvent la limiter :
- une convention d'indivision, c'est-à-dire un contrat signé par tous les indivisaires, un peu comme les statuts d'une société. Elle peut encadrer la vente à une personne extérieure, voire l'empêcher : il faut alors l'agrément des autres, comme pour des parts de SCI ;
- des parts reçues par donation, quand l'acte prévoit que le donateur doit donner son accord à leur vente ;
- une personne protégée ou mineure : la vente passe par son tuteur, et parfois par le juge des tutelles ;
- le logement de la famille : si le bien est le domicile familial, le conjoint peut refuser et bloquer la vente, même s'il n'est pas indivisaire (article 215 du Code civil).
Nous vérifions ces points avec vous dès l'étude du dossier.
Que devez-vous faire avant de vendre ?
Prévenir les autres indivisaires, officiellement. C'est votre obligation envers eux, et le notaire s'en assure.
Cette obligation vient de l'article 815-14 du Code civil. Le texte vise la vente de vos parts à une personne extérieure à l'indivision.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Concrètement :
- La notification est faite par un commissaire de justice, le professionnel qu'on appelait auparavant huissier.
- Elle indique le prix, les conditions de la vente et l'identité de l'acheteur.
- Elle est adressée à chacun des autres indivisaires.
- Si le prix, les conditions ou l'acheteur changent, une nouvelle notification est obligatoire.
Vous n'avez pas à obtenir leur réponse. Vous n'avez pas à les convaincre. Vous les informez.
Cette étape ne doit pas être sautée. Une vente faite sans notification, ou avec une notification irrégulière, peut être annulée à la demande des indivisaires qui auraient dû être prévenus, ou de leurs héritiers, pendant cinq ans. D'où l'importance de la faire rédiger par un professionnel du droit.
Que peuvent faire les autres indivisaires ?
Une seule chose : racheter vos parts à votre place, au même prix. En règle générale, ils ne peuvent pas vous empêcher de vendre.
C'est le droit de préemption, c'est-à-dire le droit d'acheter en priorité.
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
Trois cas se présentent :
- Personne ne préempte dans le mois. Le silence pendant un mois vaut renonciation à préempter. La vente à l'acheteur prévu peut se faire.
- Un ou plusieurs indivisaires préemptent. Ils répondent par acte de commissaire de justice, sous peine de nullité. Ils achètent vos parts au même prix et aux mêmes conditions. S'ils sont plusieurs, ils achètent ensemble, en proportion de leurs parts, sauf accord contraire entre eux.
- Celui qui a préempté ne paie pas. Il a deux mois, à compter de l'envoi de sa réponse au vendeur, pour verser les fonds chez le notaire chargé de la vente. Passé ce délai, après une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, sa préemption tombe.
Dans tous les cas, vous vendez. Soit à l'acheteur que vous avez choisi, soit aux autres indivisaires, au même prix.
Une vente directe à un autre indivisaire s'appelle une licitation amiable. Tout le détail est sur la page droit de préemption.
Vous détenez au moins deux tiers des droits, comptés en quote-part et non en nombre de personnes ? La vente du bien entier est aussi possible, par la procédure de l'article 815-5-1 du Code civil : une voie judiciaire, plus rapide qu'un partage judiciaire classique, mais qui se compte quand même en années. Elle est comparée aux autres voies sur la page sortir de l'indivision.
Et si un indivisaire refuse tout, ou ne répond plus ?
Pour la vente de vos parts, cela ne change rien. Son refus et son silence ne vous bloquent pas.
Ces situations sont courantes. Un frère qui ne veut pas vendre la maison de famille. Une sœur qui ne répond plus aux messages. Un héritier qui occupe le bien et ne veut pas en partir. Un indivisaire qui vit loin et ne s'en occupe pas.
Pour le bien entier, ces situations bloquent. Pour vos parts, non :
- Le refus n'empêche pas la vente de vos parts. L'indivisaire qui refuse peut seulement les racheter lui-même.
- Le silence n'empêche pas non plus la vente. S'il ne répond pas à la notification dans le mois, son silence vaut renonciation à préempter.
- L'occupation du bien par un indivisaire ne vous empêche pas de vendre. Elle compte en revanche dans l'estimation du prix.
Les situations de blocage sont détaillées sur la page un héritier refuse de vendre.
Que change la vente de vos parts ?
Pour vous, la sortie. Pour les autres, rien en droit.
Une fois la vente signée :
- vous n'avez plus de droits sur le bien ;
- vous ne payez plus de charges, à partir de la signature ;
- vous n'avez plus de décisions à partager ;
- vous recevez le prix, payé comptant chez le notaire.
Les comptes entre vous et l'indivision ne disparaissent pas automatiquement. Les sommes qu'elle vous doit, ou que vous lui devez (indemnités d'occupation, dépenses avancées), peuvent vous rester, être cédées à l'acheteur, ou être soldées par une quittance réciproque. Cela se prévoit chez le notaire. D'où l'intérêt d'être bien conseillé, par un notaire ou un avocat.
Les autres indivisaires restent en indivision avec un nouveau coindivisaire, l'acheteur de vos parts. Ils gardent leurs parts et leurs droits. Ils peuvent toujours, comme avant, vendre leurs propres parts ou proposer un accord.
Le prix de vos parts est inférieur à la fraction correspondante de la valeur du bien entier. L'acheteur reprend le blocage, les délais et les procédures que vous évitez. Nous l'expliquons sans détour sur la page notre méthode. Vendre peut aussi entraîner une plus-value imposable selon votre situation : votre notaire vous renseigne.
La procédure complète, étape par étape, figure sur la page vendre ses parts indivises.
Comment nous intervenons
Nous rachetons vos parts indivises, en règle générale sans avoir besoin de l'accord des autres indivisaires. Vous ouvrez votre dossier, un conseiller étudie votre situation et vous recevez une offre dans la semaine, gratuite et sans engagement. Si elle vous convient, votre dossier est confié au notaire, qui organise la vente et la notification aux autres. Le paiement est comptant. Vous reprenez la décision : le patron, c'est vous.