L'indivision successorale : tous propriétaires de tout, chacun pour sa part
Quand une personne décède et laisse plusieurs héritiers, ses biens leur appartiennent ensemble. C'est l'indivision successorale. Elle commence au décès, sans aucune démarche.
Chaque héritier détient une fraction des droits sur l'ensemble, appelée quote-part. Personne ne possède une pièce, un étage ou un bout de jardin. Chacun possède une part de tout.
Cette situation a des règles précises :
- Un héritier seul peut faire ce qui est nécessaire pour conserver le bien, comme une réparation urgente.
- Les héritiers qui ont au moins deux tiers des droits peuvent décider de la gestion courante et louer le bien (sauf bail agricole, commercial, industriel ou artisanal).
- Vendre la maison entière demande en principe l'accord de tous.
C'est cette dernière règle qui bloque tant de successions. Un seul héritier qui dit non, ou qui ne répond pas, suffit à geler la vente amiable. Mais la loi pose un principe plus fort encore : l'indivision n'est pas faite pour durer contre la volonté de ceux qui la subissent.
Si l'un des héritiers décède à son tour, sa succession est réglée normalement. Sa part revient à ses propres héritiers. Ils peuvent déjà être dans l'indivision, ou venir de l'extérieur. S'il a plusieurs héritiers, sa part est divisée entre eux.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
Pourquoi une succession se bloque, et ce que ça vous coûte
Une succession se bloque rarement pour une raison juridique. Elle se bloque parce que les héritiers ne veulent pas la même chose, ou ne se parlent plus.
Les situations les plus courantes :
- L'un veut garder la maison, l'autre veut la vendre. Souvent entre frères et sœurs, avec des souvenirs en jeu. Voir la maison de famille entre frères et sœurs.
- Un héritier refuse de signer. Il conteste le prix, le moment, ou le principe même de la vente. Voir quand un héritier refuse de vendre.
- Un héritier habite la maison. Il n'a aucune raison de presser les choses. Voir le bien occupé par un indivisaire.
- Un héritier ne répond plus. Il vit loin, il a coupé les ponts, ou il laisse traîner.
- Le conjoint survivant a des droits sur la maison. Selon la situation, il peut choisir l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les loyers. Il peut aussi recevoir une quote-part en pleine propriété, ou détenir des parts en nue-propriété, c'est-à-dire la propriété sans l'usage. Les décisions se compliquent. Voir usufruit et nue-propriété en indivision.
Pendant ce temps, la maison continue de coûter. Taxe foncière, assurance, entretien, toiture, chauffage pour éviter l'humidité. Ces charges se répartissent entre héritiers à proportion de leurs droits. Si l'un ne paie pas, un autre avance souvent pour éviter les ennuis. Il pourra faire valoir cette dépense, mais sans aucune garantie d'être remboursé. Payer pour l'indivision est un service rendu, sans garantie de retour.
Et une maison vide se dégrade. Plus le blocage dure, plus elle perd de sa valeur, et plus les tensions montent.
Les voies pour sortir d'une succession bloquée
Vous avez plusieurs voies. Elles n'exigent pas la même chose de vous et ne prennent pas le même temps. La page sortir de l'indivision les compare en détail.
| Voie | Ce qu'il faut | Ce que ça implique |
|---|---|---|
| Accord entre héritiers | L'accord de tous pour vendre la maison, ou un accord sur le rachat par l'un d'eux | La voie la plus simple quand elle est possible |
| Vente aux deux tiers | Réunir au moins deux tiers des droits | Une voie judiciaire, plus rapide qu'un partage judiciaire classique, mais qui se compte quand même en années. Le juge peut refuser |
| Partage judiciaire | Une tentative de partage amiable d'abord, puis la demande d'un seul héritier. Un avocat est fortement conseillé | Souvent plusieurs années, et parfois une vente aux enchères |
| Vente de vos parts | Votre seule décision | Vous sortez, les autres restent propriétaires de leurs parts |
L'accord reste la meilleure issue quand il existe. Un héritier peut racheter les parts des autres : une vente entre indivisaires s'appelle une licitation amiable. Les héritiers peuvent aussi vendre ensemble la maison et se partager le prix.
La vente aux deux tiers permet aux héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits de demander la vente du bien entier, en passant par un notaire puis par le tribunal judiciaire. Les autres peuvent contester et le juge peut refuser : le tribunal n'est jamais une voie certaine. Elle n'est pas possible quand la propriété est partagée entre usufruit et nue-propriété, ce qui est fréquent quand un conjoint survit.
Le partage judiciaire peut être demandé par n'importe quel héritier, après une tentative de partage amiable obligatoire. Le tribunal répartit les biens. Si la maison ne peut pas être partagée, il ordonne généralement sa vente aux enchères : c'est la licitation judiciaire. Les enchères restent incertaines : le prix obtenu peut être inférieur à la valeur de marché, sans que ce soit automatique. Les délais de l'indivision détaillent ce que chaque voie demande de patience.
Vendre votre part d'héritage : ce que dit la loi
Vous pouvez presque toujours vendre votre part sans l'accord des autres héritiers. Vous n'avez pas besoin de leur signature. Quelques cas l'encadrent : une convention d'indivision signée par tous, des parts reçues par donation dont l'acte prévoit l'accord du donateur, un héritier mineur ou protégé, ou une maison qui est le logement de la famille, que le conjoint peut refuser de voir vendre. Vous devez seulement les informer, selon une forme précise, pour leur laisser la possibilité de racheter avant l'acheteur. C'est le droit de préemption.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Concrètement :
- La notification. Un commissaire de justice (l'ancien huissier) remet aux autres héritiers un acte qui indique le prix, les conditions et l'identité de l'acheteur.
- Un mois pour se décider. Chaque héritier peut, dans ce délai, racheter votre part au même prix et aux mêmes conditions. Il répond par acte de commissaire de justice, sous peine de nullité. Son silence pendant un mois vaut renonciation.
- Deux mois pour payer. L'héritier qui préempte a deux mois, à compter de l'envoi de sa réponse au vendeur, pour verser les fonds chez le notaire chargé de la vente. Sinon, après une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, sa préemption tombe.
Si plusieurs héritiers préemptent, ils achètent ensemble, en proportion de leurs parts, sauf accord contraire entre eux. Si personne ne préempte, la vente se fait avec l'acheteur. Dans les deux cas, vous vendez.
Vendre votre part, c'est céder vos droits dans la succession. Cette cession vaut acceptation de la succession.
Une vente faite sans notification, ou avec une notification irrégulière, peut être annulée. Les héritiers qui auraient dû être notifiés, ou leurs propres héritiers, peuvent agir pendant 5 ans. D'où l'importance de faire rédiger la notification par un professionnel du droit. Le détail est sur la page droit de préemption des indivisaires.
Ce que la vente de votre part change, pour vous et pour les autres
Vendre votre part, c'est reprendre la décision. Vous n'attendez plus l'accord des autres.
Pour vous :
- Vous sortez de l'indivision. Vous n'avez plus de droits sur la maison ni de décisions à partager. Vous ne payez plus de charges à partir de la signature de la vente.
- Les sommes que l'indivision vous doit, ou que vous lui devez, ne disparaissent pas d'elles-mêmes. Vous pouvez les garder, les céder à l'acheteur, ou clôturer les comptes avec les autres. Rien n'est automatique : cela se prévoit chez le notaire.
- Vous êtes payé sans attendre la fin du blocage.
- Le prix de votre part est inférieur à la fraction correspondante de la valeur de la maison. C'est logique : l'acheteur reprend le blocage, les délais et les procédures que vous évitez. Notre méthode d'estimation l'explique sans détour.
- La fiscalité de la vente, en particulier une éventuelle plus-value, dépend de votre situation. Le notaire vous l'indique.
Pour les autres héritiers :
- Leur situation ne change pas en droit. Ils gardent leurs parts et leurs droits.
- Ils ont un nouveau coindivisaire à votre place.
- Ils peuvent racheter votre part au même prix s'ils le souhaitent.
Beaucoup d'héritiers hésitent par loyauté familiale. C'est compréhensible. Mais rester contre votre gré dans une indivision qui vous coûte et vous épuise ne protège personne. La loi vous donne le droit d'en sortir, et vous seul décidez du moment.
Avant de vendre : les informations à réunir
Vous n'avez pas besoin d'un dossier complet pour demander une offre. Quelques informations suffisent pour commencer :
- Le nom du notaire chargé de la succession, s'il y en a un.
- Votre part dans la maison, telle qu'elle ressort des documents de la succession.
- La liste des autres héritiers et leurs coordonnées, si vous les avez : ils devront être notifiés.
- L'existence d'un usufruit, par exemple au profit du conjoint survivant.
- L'existence d'un crédit ou d'une hypothèque sur le bien.
- L'adresse et une description de la maison.
S'il manque une pièce, ce n'est pas bloquant pour l'étude. Le notaire réunit ensuite ce qui est nécessaire à la vente.
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