Un héritier a-t-il le droit d'occuper seul la maison ?
Il en a le droit, mais pas gratuitement. Chaque indivisaire peut utiliser le bien indivis, à condition de respecter sa destination et de ne pas empêcher les autres d'exercer les mêmes droits.
Celui qui s'installe dans la maison de famille n'est pas un squatteur. Il est propriétaire, pour sa part. Il a le droit d'occuper le bien à hauteur de sa quote-part. L'expulser est possible, mais jamais automatique.
En revanche, s'il occupe seul la maison, de manière unilatérale et sans l'accord des autres, il les prive de l'usage d'un bien qui leur appartient aussi. La loi compense cette situation par une indemnité d'occupation. S'il refuse de remettre les clés aux autres qui les demandent, il peut même commettre une faute.
Ces situations sont très fréquentes après une succession :
- Un enfant vivait déjà avec le parent décédé et reste dans la maison.
- Un héritier s'y installe après le décès, faute d'autre logement ou par attachement.
- Un héritier en fait sa maison de vacances et en garde seul les clés.
- Un ancien partenaire reste dans le logement acheté à deux, après la séparation.
Dans tous ces cas, les autres indivisaires continuent de payer leur part des charges, sans profiter du bien.
L'indemnité d'occupation : ce qu'elle est
L'indemnité d'occupation est la somme que doit l'indivisaire qui occupe seul le bien, sans l'accord des autres. Elle est due à l'indivision, sauf si les indivisaires ont convenu autrement.
Trois points à bien comprendre :
- Ce n'est pas un loyer. L'occupant n'est pas locataire. Il ne signe pas de bail et ne peut pas être traité comme tel.
- Elle est due à l'indivision, pas à vous personnellement. Elle entre dans les comptes de l'indivision. Au moment du partage, elle se répartit entre tous les indivisaires selon leurs parts, occupant compris.
- Elle se calcule sur la valeur locative de marché. C'est le loyer que la maison rapporterait si elle était louée. Les indivisaires peuvent s'accorder sur un montant. À défaut, c'est le juge qui le fixe. Celui qui réclame ne propose pas de réduction, mais le juge accorde très souvent un abattement forfaitaire, selon l'état du bien ou pour favoriser la conciliation.
L'occupant n'est pas sans arguments de son côté. S'il a payé de ses deniers des dépenses de conservation ou d'amélioration de la maison, comme une réfection de toiture, il peut les faire valoir. La taxe foncière compte aussi comme une dépense faite dans l'intérêt de l'indivision. Les comptes se font dans les deux sens, sans garantie de remboursement pour personne.
Une dispense d'indemnité est possible. Elle doit résulter d'un accord entre les indivisaires. Mieux vaut qu'il soit écrit, pour éviter toute discussion plus tard.
5 ans en arrière, en principe : pourquoi il ne faut pas attendre
C'est le point le plus important de cette page. Les réclamations au titre de l'indemnité d'occupation portent en principe sur 5 ans en arrière au maximum.
Concrètement, si un héritier occupe la maison depuis longtemps et que personne ne réagit, les années les plus anciennes risquent d'être perdues pour l'indivision. Chaque année d'attente supplémentaire est une année d'indemnité qui risque de ne plus pouvoir être réclamée.
Attendre a un autre coût. Plus l'occupation dure, plus l'occupant s'installe dans l'idée que la maison est la sienne. La discussion devient plus difficile, et le conflit plus profond.
Toutes les démarches n'ont pas le même effet sur ce délai. Un simple courrier à l'occupant n'a pas forcément d'effet juridique. Le notaire chargé de la succession, ou un avocat, peut vous indiquer quelles démarches préservent vos droits dans votre situation.
Le détail des délais applicables en indivision figure sur la page les délais de l'indivision.
Comment réclamer l'indemnité d'occupation
La réclamation suit en général trois étapes, de la plus simple à la plus lourde.
Première étape : en parler. L'occupant ignore parfois qu'il doit une indemnité. Une discussion franche, appuyée sur la règle, peut suffire. L'accord peut porter sur le montant, sur la date de départ, ou sur une dispense. Il doit être écrit.
Deuxième étape : passer par le notaire. Dans une succession, le notaire établit les comptes entre héritiers. L'indemnité d'occupation y figure, face aux dépenses que l'occupant a pu payer. Si tous sont d'accord sur ces comptes, le partage amiable règle la question.
Troisième étape : le tribunal. Sans accord, l'indemnité se réclame devant le tribunal judiciaire. Vous n'avez pas besoin de demander le partage : une procédure dédiée suffit. Elle peut aussi être réclamée dans le cadre d'un partage judiciaire. Un avocat est fortement conseillé. Le juge fixe le montant, souvent avec un abattement. Cette voie prend du temps, et son résultat reste incertain.
Quelle que soit l'étape, quelques éléments aident à faire valoir l'indemnité :
- La date de début de l'occupation, et tout ce qui la prouve : courriers reçus à l'adresse, échanges écrits, témoignages.
- Les signes d'une occupation exclusive : serrures changées, clés gardées par l'occupant seul, refus d'accès opposé aux autres.
- Une estimation de la valeur locative du bien, établie par un professionnel de l'immobilier.
- La liste des dépenses payées par chacun depuis le début de l'indivision, avec les justificatifs.
Tant que l'indivision dure, l'indemnité reste une créance de l'indivision, pas un versement mensuel. Un accord amiable est à privilégier largement sur toute procédure, pour les délais comme pour l'incertitude du résultat.
Quand l'occupation bloque tout
Un héritier qui vit dans la maison a rarement envie de la vendre. Son occupation devient souvent la vraie cause du blocage de la succession. Voir un héritier refuse de vendre.
Vous n'êtes pas tenu d'accepter cette situation indéfiniment. Faire expulser l'occupant est possible, mais pas automatique. Il n'est pas un squatteur : il a le droit d'occuper le bien à hauteur de sa part. Il faut d'abord le faire condamner à payer les indemnités, puis prouver un péril suffisant pour le bien. C'est long, coûteux et incertain. Pour comparaison, expulser en France un occupant sans droit ni titre prend entre 15 et 30 mois.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
Vos options :
- Proposer à l'occupant de racheter vos parts. Il garde la maison, vous sortez. Une vente entre indivisaires s'appelle une licitation amiable.
- Demander la vente de la maison, si vous réunissez avec d'autres au moins deux tiers des droits. C'est une voie judiciaire, plus rapide qu'un partage judiciaire classique, mais qui se compte quand même en années. L'occupant peut contester et le juge peut refuser. Elle est exclue si la propriété est partagée entre usufruit et nue-propriété.
- Demander le partage judiciaire, après une tentative de partage amiable. Si la maison ne peut pas être partagée, le tribunal ordonne généralement sa vente aux enchères : c'est la licitation judiciaire. Le prix peut être inférieur à la valeur de marché, sans que ce soit automatique.
- Vendre vos parts à un acheteur extérieur, sans l'accord de l'occupant. Il est notifié par commissaire de justice (l'ancien huissier) et peut racheter vos parts au même prix pendant un mois. S'il ne le fait pas, l'acheteur prend votre place. Dans les deux cas, vous sortez.
La page sortir de l'indivision compare ces voies. Pour une maison de famille, voir aussi la maison en indivision entre frères et sœurs.
Une part d'un bien occupé se vend moins cher que la fraction correspondante de sa valeur. L'acheteur reprend l'occupation, le conflit et les procédures que vous quittez. En échange, vous ne dépendez plus de la décision de l'occupant.
Les indemnités d'occupation qui vous reviennent ne disparaissent pas avec la vente. Vous pouvez les garder, ou les céder à l'acheteur. Cela se décide par accord entre les parties, chez le notaire.
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