Qui décide pour la maison de famille ?
Personne ne décide seul de tout. Chaque frère et chaque sœur détient une fraction des droits sur la maison entière, appelée quote-part. Aucun ne possède une chambre ou un étage : chacun possède une part de tout.
Les règles de gestion sont les mêmes pour toutes les indivisions :
| Décision | Qui peut la prendre |
|---|---|
| Une réparation urgente pour conserver la maison | Un seul d'entre vous |
| La gestion courante, la location comme logement | Ceux qui ont au moins deux tiers des droits |
| Vendre la maison entière | Tous, en principe |
| Vendre sa propre part | Chacun seul en principe, en informant les autres |
La dernière ligne est la plus mal connue. Elle change tout quand la fratrie ne s'entend plus.
Si l'un de vos parents est décédé avant l'autre, le conjoint survivant a des droits sur la maison. Selon la situation, il peut choisir l'usufruit : le droit de l'habiter ou d'en percevoir les loyers. Les enfants ont alors la nue-propriété, c'est-à-dire la propriété sans l'usage. Il peut aussi recevoir une quote-part en pleine propriété, ou détenir des parts en nue-propriété. Les décisions se prennent avec lui. Voir usufruit et nue-propriété en indivision.
L'un veut garder la maison, l'autre veut la vendre
C'est le conflit le plus fréquent. L'un tient aux souvenirs, aux vacances d'enfance, au jardin. L'autre a besoin de l'argent, vit loin, ou ne veut plus payer pour une maison qu'il n'utilise pas.
Plusieurs issues existent.
Celui qui veut garder rachète les parts des autres. C'est la solution la plus simple quand il en a les moyens. Il faut s'entendre sur la valeur de la maison, souvent à partir d'une estimation. La vente se signe chez le notaire. Une vente entre indivisaires s'appelle une licitation amiable.
La maison est attribuée à l'un lors du partage. Il verse aux autres une soulte, c'est-à-dire une somme qui compense la différence de valeur. Là encore, il faut un accord. Le juge peut l'imposer à la demande d'un héritier, mais c'est rare et cela dépend du contexte.
La maison est vendue à un tiers, et le prix partagé. Il faut en principe l'accord de tous. Si ceux qui veulent vendre détiennent au moins deux tiers des droits, une procédure particulière leur permet de demander la vente : une voie judiciaire, plus rapide qu'un partage judiciaire classique, mais qui se compte quand même en années. Les autres peuvent contester, et le juge peut refuser.
Celui qui veut partir vend sa propre part. Il n'a besoin, en principe, de l'accord de personne. Une exception courante : si la maison est le logement de la famille, le conjoint de celui qui y vit peut refuser la vente. Les autres sont informés et peuvent racheter sa part au même prix pendant un mois. C'est souvent la sortie la plus directe quand le dialogue est rompu.
Le comparatif de ces voies figure sur la page sortir de l'indivision.
L'un de vous habite la maison
Un frère ou une sœur s'est installé dans la maison, parfois avant même le décès. Les autres continuent de payer leur part des charges sans en profiter.
La règle est claire. Chaque indivisaire peut utiliser la maison, sans empêcher les autres d'exercer leurs droits. Celui qui l'occupe seul, sans l'accord des autres, doit une indemnité d'occupation à l'indivision. Elle se calcule sur la valeur locative de marché. Ce n'est pas un loyer versé à ses frères et sœurs : c'est une somme due à l'ensemble des indivisaires, qui entre dans les comptes et se répartit selon les parts.
Cette indemnité se réclame en principe sur 5 ans en arrière au maximum. Elle peut être réclamée sans avoir à demander le partage. Laisser filer les années, c'est risquer de perdre une partie de ce qui est dû à l'indivision.
La page maison occupée par un indivisaire explique comment cette indemnité se réclame en pratique.
Personne ne paie les charges
Taxe foncière, assurance, entretien, toiture qui fuit. Les factures arrivent et chacun attend que l'autre paie.
Les charges de la maison se répartissent entre frères et sœurs à proportion de leurs parts. Celui qui avance une dépense pour conserver ou améliorer la maison peut la faire valoir dans les comptes entre indivisaires. La taxe foncière compte aussi comme une dépense faite dans l'intérêt de l'indivision.
Si la maison est louée, les loyers reviennent à l'indivision, charges déduites (frais d'agence, charges de copropriété). Ils peuvent être partagés entre vous, ou non. Certaines indivisions ouvrent un compte dédié pour encaisser les loyers et payer les factures.
En cas d'urgence, une seule personne peut agir. Une fuite, une tempête, un risque d'effondrement : l'un de vous peut faire faire les travaux nécessaires à la conservation de la maison sans attendre l'accord des autres.
Le problème est ailleurs. Celui qui paie pour tout le monde n'a aucune garantie d'être remboursé. Il peut même être créancier de plus que ce que l'indivision récupérera, y compris après la vente. Payer pour l'indivision est un service rendu, sans garantie de retour. Pendant ce temps, une maison mal entretenue perd de sa valeur, pour tous.
Le décès d'un frère ou d'une sœur fait entrer ses héritiers
Quand un frère ou une sœur décède, sa succession est réglée normalement. Sa part passe à ses propres héritiers : son conjoint, ses enfants, parfois d'autres proches. Ces héritiers peuvent déjà être dans l'indivision, ou venir de l'extérieur. La part ne revient aux autres frères et sœurs que s'ils sont eux-mêmes ses héritiers. S'il a plusieurs héritiers, sa part est divisée entre eux.
Concrètement :
- Le nombre d'indivisaires augmente. Des neveux, des nièces, un beau-frère ou une belle-sœur entrent dans l'indivision.
- Ils ont les mêmes droits que celui qu'ils remplacent. Ils participent aux décisions et paient leur part des charges.
- La part peut se diviser entre usufruit et nue-propriété, selon ce que choisit le conjoint survivant : l'usufruit, une quote-part en pleine propriété, ou les deux combinés. Les décisions deviennent plus difficiles.
- L'accord de tous devient plus dur à obtenir. Chaque nouvelle personne a ses propres besoins et son propre calendrier.
Une indivision entre frères et sœurs qui dure trop longtemps devient une indivision entre cousins. Plus elle s'étend, plus elle se bloque. Les règles d'une indivision issue d'une succession s'appliquent de la même façon à chaque génération.
Vendre votre part : ce que ça change pour vos frères et sœurs
Vendre votre part ne retire rien à vos frères et sœurs. Ils gardent leurs parts et tous leurs droits.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
Ce qui se passe :
- Ils sont informés. Un commissaire de justice (l'ancien huissier) leur remet un acte avec le prix, les conditions et l'identité de l'acheteur.
- Ils ont un mois pour racheter votre part au même prix. C'est le droit de préemption. S'ils le font, la maison reste dans la famille.
- S'ils ne rachètent pas, l'acheteur prend votre place. Ils ont un nouveau coindivisaire. La maison n'est pas vendue pour autant.
De votre côté, vous sortez. Plus de décisions à partager, plus de discussions qui tournent en rond. Vous payez les charges jusqu'à la signature de la vente, plus après. Les sommes que l'indivision vous doit, ou que vous lui devez, se règlent chez le notaire : rien n'est automatique. Le prix d'une part est inférieur à la fraction correspondante de la valeur de la maison, parce que l'acheteur reprend le blocage que vous quittez. C'est le prix de votre liberté de décision.
Beaucoup hésitent par peur de blesser la famille. Pourtant, la vente de votre part laisse aux autres la priorité pour la racheter. Elle leur donne une chance de garder la maison, à un prix connu, sans procès.
Vendre vos parts de la maison familiale à Patron de l'indivision
Nous rachetons des parts indivises de maisons de famille : c'est notre seul métier. Vous ouvrez votre dossier, un conseiller étudie votre situation et vous recevez une offre dans la semaine, gratuite et sans engagement. Si elle vous convient, votre dossier est confié au notaire, qui organise la vente, et vous êtes payé comptant. Pour comprendre chaque étape, lisez vendre ses parts indivises et notre offre de rachat de parts indivises.